Bien calculer le coût de l’assurance et bénéficier des taux immobiliers bas

Calculer le coût de l’assurance

Actuellement les taux immobilier sont historiquement bas ce qui rend l’acquisition des biens immobilier plus accessible. Évidemment, nombreux sont les gens qui cherchent à bénéficier des taux particulièrement intéressants. Pourtant, dans le cadre d’un crédit immobilier il faut faire attention à un taux d’assurance emprunteur qui représente le deuxième coût (après le coût des intérêts) le plus important d’un prêt. Pour information, aujourd’hui le taux moyen d'intérêt s'élève à 1,20 %. C’est effectivement le bon moment pour accéder à l’immobilier. Néanmoins, on vous rappelle que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut le taux d'intérêt de base, la cotisation d’assurance et les frais supplémentaires (de dossier, de garantie, de courtage). Donc le taux d'intérêt n’est pas le seul critère à prendre en compte. Alors, afin de bénéficier du coût de financement réellement bas il faut bien calculer la prime d’assurance et faire jouer la concurrence pour trouver la meilleure offre. En fait, l’assurance représente généralement un tiers du coût global du crédit. A noter, dans la pratique il n’est presque pas possible d'éviter la souscription d’assurance emprunteur. Les établissements financiers demandent que le remboursement de prêt soit assuré au moins dans le cas de décès ou d'incapacité de travailler. Aux garanties Décès-invalidité peuvent s’ajouter d’autres garanties selon le profil emprunteur et les exigences du créancier. En plus, on applique des surprimes aux profils jugés à risque. Ainsi, il est judicieux de calculer le coût d’assurance au préalable pour avoir une idée précise du coût de financement, ajuster son budget et anticiper le montant des mensualités.

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Type de contrat: un choix important

Dans ce sens, il est important de savoir que la loi permet de souscrire un contrat d’assurance déléguée et non un contrat groupe proposé systématiquement par les banques. Avec la délégation d’assurance on peut réaliser des économies importantes. Pourtant, les emprunteurs préfèrent souvent opter pour une solution qui semble être plus simple et rapide, c’est à dire pour l’assurance groupe. Dans les faits, d’après la Fédération française de l’assurance, seulement 12 % des emprunteurs souscrivent des contrats individuels. A savoir, le créancier n’a pas le droit de refuser le prêt si l’emprunteur préfère souscrire une assurance déléguée proposant les mêmes garanties que celle de la banque. En plus, l’emprunteur peut changer d’assurance dans les 12 mois qui suivent la souscription du contrat ou a chaque date anniversaire du contrat. Alors, il y a toutes les possibilités de choisir l’offre bien adaptée et économiser ainsi plusieures milles euros par an.

Les modes de calcul

Le mode de calcul de la cotisation d’assurance dépend du type de contrat. Alors, la prime peut etre basee sur le capital emprunté. Utilisé par la majorité des banques, ce modèle propose la tarification fixe et uniforme jusqu’à la fin du crédit. A titre d’exemple, pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans le coût total d’assurance emprunteur à 0,5 % s’élèvera à 20 000 euros. Par contre, les assureurs indépendants proposent le plus souvent des contrats dont le taux s’applique au capital restant dû. Dans ce cas, les primes d’assurance sont recalculées chaque année. Pour le même crédit de 200 000 euros l’assurance coûtera 10 209 euros. Le premier mois la cotisation est calculée sur 200 000 euros, mais la deuxième mois elle diminue en tenant compte que l’emprunteur a déjà versé une mensualité. Notez que contrairement à l’assurance groupe qui repose sur le principe de mutualisation des risques l’assurance externe s’adapte à votre profil pour proposer des garanties sur-mesure.

Quels facteurs déterminent le coût de l’assurance ?

Tout d’abord, le montant emprunté sans doute impacte la cotisation d’assurance. L’assurance elle-même est calculée en pourcentage du capital emprunté. En outre, il faut tenir compte des types de garanties. Certes, le coût de l’assurance emprunteur sera plus élevé si on souscrit des garanties qui couvres plus de risques (comme assurance chômage). Les risques liés à l’âge et à l’état de santé augmentent également la prime d’assurance. Evidemment, les personnes plus âgées ou ceux qui ont des antécédents médicaux paieront plus. Certaines pathologies ainsi que les métiers dits à risque donnent lieu aux surprimes. Or, l’assureur peut proposer des exclusions.

Taux d’usure

Dans le but de protéger les emprunteurs des abus bancaires on définit un taux effectif global maximal pour différents types de prêts qui ne peut pas être dépassé. Par exemple, actuellement le taux d’usure pour les crédits immobiliers d’une durée comprise entre 10 et 20 ans est de 2,67 %. Pour les crédits de plus de 20 ans ce taux s’élève à 2,77 %. Alors, le surcoût d’assurance peut entraîner le dépassement du taux d’usure et conséquemment le refus de crédit immobilier. Cela concerne particulièrement les emprunteurs exerçant des profession à risque, ceux qui font du sport dangereux, les seniors. Il est donc indispensable de comparer les offres pour trouver la solution d’assurance la plus intéressante.