Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers ? Vous cherchez à emprunter ? Peu connu en France, le prêt hypothécaire est peut-être la solution adaptée à vos besoins.
Qu’est-ce qu’un emprunt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est un prêt consenti par un organisme de crédit, une banque ou un courtier. Il se distingue sur plusieurs aspects d’un crédit immobilier classique. Ce dernier est uniquement destiné au financement de l’acquisition d’un bien et peut être garanti par tout type de sûreté : une hypothèque, mais également un privilège du prêteur de deniers, un nantissement de placement, une caution personnelle, etc.
L’emprunt hypothécaire, quant à lui, est garanti uniquement par une hypothèque. Il permet le déblocage de fonds pour toute utilisation et sans justification. C’est principalement cette caractéristique qui le distingue d’un prêt immobilier classique. Le prêt hypothécaire est donc un crédit de trésorerie avec en garantie un ou plusieurs biens immobiliers. Ces biens doivent appartenir à l’emprunteur et peuvent être de toute nature : appartement, maison, bureau, local commercial ou immeuble, être neufs ou anciens et être utilisés à titre de résidence principale, de résidence secondaire ou d’investissement locatif. Il s’adapte donc à toutes les situations patrimoniales.
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Qui peut solliciter un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire s’adresse à tous les propriétaires de maisons, d’appartements, de locaux ou d’immeubles, qu’ils soient des particuliers ou des professionnels. Il facilite l’accès à l’emprunt à la fois pour les salariés, les chefs d’entreprise, les commerçants, les artisans, les professions libérales ainsi que les retraités.
Il existe trois conditions principales d’accès à ce type de financement :
– L’emprunteur doit être résident fiscal français ;
– Il doit avoir déclaré des revenus en France (salaires, revenus fonciers, pensions de retraite, BIC, BNC, etc.) ;
– Ses revenus doivent permettre de rembourser la mensualité du crédit. La situation de l’emprunteur après la souscription du prêt doit donc respecter les normes d’endettement.
Les biens doivent appartenir à l’emprunteur en nom propre ou via une SCI. Il peut s’agir du bien qui est l’objet du prêt ou de tout autre bien dont il est déjà propriétaire.
Quels en sont les avantages du prêt hypothécaire ?
En premier lieu, le prêt hypothécaire permet d’utiliser les fonds sans justification. Cela s’apparente donc à un prêt personnel, mais en bénéficiant d’un taux d’intérêt beaucoup plus faible et un montant accordé plus important. En moyenne, le montant d’un prêt personnel est ainsi de 35 000 €, tandis que le montant d’un prêt hypothécaire est de 120 000 €.
En second lieu, les conditions d’accès sont moins restrictives. Ainsi, il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance emprunteur. Cela permet donc l’accès à l’emprunt aux personnes âgées ou ayant de lourds antécédents médicaux. De plus, le coût du crédit est donc plus faible.
Comment peut être utilisé un emprunt hypothécaire ?
Souvent imaginé comme un emprunt pour les personnes ayant des difficultés financières, le prêt hypothécaire peut pourtant être également utilisé pour de nombreuses situations patrimoniales. En effet, il permet à tout propriétaire d’obtenir des liquidités sans devoir vendre un bien immobilier.
Utilisations du prêt hypothécaire pour résoudre des difficultés financières :
– Anticiper la baisse de revenus qui survient à la retraite.
– Rembourser un ou plusieurs prêts en cours. Cela permet de racheter ou de regrouper des dettes provenant d’un crédit immobilier, d’un prêt à la consommation, auto, personnel, revolving ou encore d’un découvert bancaire ;
– Régler des droits de succession ;
– Diminuer ses échéances en regroupant plusieurs prêts et sortir d’une situation de surendettement, le cas échéant ;
– Regrouper des dettes personnelles et professionnelles ensemble ;
– Subvenir à toute charge imprévue (par exemple, la mise en retraite des parents de l’emprunteur, un redressement fiscal, etc.).
Utilité d’un prêt hypothécaire dans des logiques patrimoniales ou professionnelles :
– En vue d’effectuer une donation d’argent de son vivant ;
– Acquérir un bien à l’étranger en hypothéquant un bien en France. Cela facilite grandement les choses. En effet, les banques sont généralement frileuses à l’idée de prendre une garantie sur un bien situé en dehors du territoire français et les démarches sont longues et compliquées ;
– Disposer de liquidités en attendant la vente d’un bien ;
– Faire un apport en compte courant d’associé, augmenter les fonds propres d’une entreprise ;
– Acheter les parts d’un associé, notamment pour les professions libérales ;
– Acheter des locaux professionnels, investir dans l’activité, etc.
Quel montant emprunter ?
Le montant du crédit qui peut être obtenu par l’emprunteur dépend de la valeur du bien mis en hypothèque. Pour déterminer cette valeur, le patrimoine immobilier est expertisé par un professionnel. Le montant prêté est appelé la marge hypothécaire. Son calcul exact est le suivant :
Marge hypothécaire = (valeur expertisée du bien x ratio hypothécaire) – capital restant dû des crédits en cours sur le bien.
En règle générale, le ratio hypothécaire est compris entre 50 % et 70 % selon les établissements bancaires ainsi que les besoins et la situation de l’emprunteur. Il est important de bien noter que le bien hypothéqué peut déjà faire l’objet d’un prêt, mais que le montant de ce dernier doit être déduit.
La durée de ce type de crédit est très variable : entre 12 et 30 ans. Elle est estimée par l’organisme de crédit selon ses normes internes, la situation de l’emprunteur et sa capacité de remboursement. De plus, tout prêt hypothécaire doit se terminer avant les 90 ans du bénéficiaire.
Quel est le taux d’un prêt hypothécaire ?
Un emprunt hypothécaire fonctionne de la même façon qu’un crédit immobilier classique. L’emprunt est donc remboursable par anticipation et ses mensualités peuvent être modulables. Il peut également être amortissable ou in fine.
Le taux d’intérêt est fixe ou variable, au choix de l’emprunteur. Il est déterminé par la négociation faite avec le conseiller bancaire ou le courtier. Solliciter plusieurs propositions auprès de différents établissements a un véritable intérêt et permet de bénéficier des meilleures conditions. Il ne faut pas oublier de prendre en compte tous les coûts induits afin de pouvoir comparer les simulations de financement : le taux d’intérêt, mais également les frais de dossier, les frais de courtage, etc.
Par ailleurs, des frais supplémentaires sont directement liés aux spécificités d’un pret hypothecaire. Il faut ainsi inclure les frais d’expertise immobilière permettant de déterminer la valeur du bien et les frais d’hypothèque (compter environ 1 à 2 % du montant emprunté).
Comment fonctionne une hypothèque ?
Les prets hypothecaires sont monnaie courante dans les pays anglo-saxons. En effet, l’optique des organismes de crédit de ces pays est différente de celle des banques françaises. Leur priorité est d’évaluer la valeur de revente de la garantie liée au crédit. En France, les banques estiment en premier lieu la capacité de l’emprunteur à rembourser. Pourtant, ces deux concepts ne sont pas incompatibles, bien au contraire. Ainsi, lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt hypothécaire auprès d’une banque française, elle fait expertiser la valeur du bien hypothéqué et elle estime conjointement sa capacité d’endettement.
L’inscription hypothécaire a pour objectif de protéger la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Si ce dernier n’est plus en capacité de rembourser ses échéances, la banque pourra alors saisir le bien et le mettre en vente afin de rembourser les sommes dues au titre du crédit.
À noter, l’hypothèque est inscrite par un acte notarié et reste effective pendant toute la durée du crédit, jusqu’à son remboursement. En cas de vente du bien hypothéqué, l’emprunteur devra rembourser le crédit ou consentir une hypothèque de substitution sur un autre bien dont il est propriétaire.
Un emprunt adapté à tous
Que vous rencontriez des difficultés financières ou que vous deviez résoudre des problématiques patrimoniales, le crédit hypothécaire est une solution qui s’adapte à toutes les situations. Avec la possibilité de ne pas justifier l’utilisation des fonds et de ne pas souscrire d’assurance emprunteur, il permet d’étendre l’accès au crédit à bon nombre d’emprunteurs. N’attendez plus pour effectuer une simulation de prêt hypothécaire !
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